商品房交付的条件及程序分析

商品房预售合同作为一种买卖合同,它的最主要的条款是开发商交付房屋,买受人支付价款。而交付合格的商品房是商品房出卖人即房地产开发商履行《商品房买卖合同》的最重要的义务，在商品房交付中，房地产开发商与购房者之间对于商品房交付条件的争议是最大的。对于商品房（建筑工程）的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定，同时，全国各地房地产主管部门出台的商品房买卖合同示范文本中也都对商品房的交付条件做了相应约定，但是由于消费者和开发商对于有关商品房交付条件的法律、法规的理解不一致，以及各地实行的商品房买卖合同示范文本条款设计的不严谨、不明确，从而导致此类商品房交付纠纷不断的出现而且呈愈演愈烈之势。因此,开发商和购房者均有必要充分了解商品房交付的法律强制性规定及其与合同约定之间的关系,并有效防止出现房屋交付时的法律纠纷。而很多围绕商品房预售发生的纠纷绝大多数都与这两条有关，因此，对这两个相对应的权利义务关系掌握得越清楚，对商品房预售合同也就越清晰。
    一、 商品房作为买卖合同的标的，其交付一定要符合双方合同的约定，但同时，商品房又是一种特殊的商品，它是普通家庭最重要、价值最高的生活用品，同时也关乎人的生命安全，国家也制定了一系列法律对其质量和功能标准作了明确的强行性规定，因此，它也应符合国家规定的强行性标准。
    1、商品房交付应符合法律规定的强行性标准。
    商品房交付的相关法律规定：
   《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
   《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
    根据上述法律、行政法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。
    务院1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。但是在2000年，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，其规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”　因此，在2000年后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
    除了上述法律法规之外，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。
原《消防法》第十条和第四十条均明确规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。但2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度，即只需经备案便可投入使用，但消防部门有抽查的权利，经抽查不合格的，建设项目应当停止使用。《消防法》附则同时对大型的人员密集场所和公众场所作出了解释。因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。
    《人民防空法》第四十九条以及《湖南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第25条和第26条均规定了新建的建筑工程必须按国家规定的防护标准和质量标准修建人民防空工程，但并未规定未按国家标准修建的不得投入使用，相反却规定了处罚措施及补救程序，因此，人防验收也不是商品房交付的法定标准之一。
    《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。
综合上述法律法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，而且也取消了所谓的综合验收，新建的商品房必须经规划和环保的单项验收合格方能交付使用。
    2、商品房的交付应符合合同的约定。
除了法定条件外，商品房买受人对房屋的个别要求构成了商品房交付的合同约定条件。
中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局联合发布的《商品房买卖合同》标准文本的第八条交付期限明确规定：出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。随后的第13条，第14条以及附件三即对具体的约定作了明确的规定。从买受人的角度出发，可以将这一约定作为交付商品房的硬性条件之一，不符合这一约定的虽不可能解除商品房买卖合同，但可以拒绝交房，因拒绝交房引起的延期交房责任由开发商承担。而对于开发商来说，因这一交房条件属于约定标准，而约定标准是可以更改的，因此，对于某些可能难以达到的条件应尽量不要将其作为约定的交房标准。
    综合上述两点，商品房交付必须符合法律规定的强行性标准以及合同的约定标准，强行性标准即为必须取得五方验收的质量验收合格以及环保和规划的单项验收合格（2009年5月1日之前的商品房仍须取得消防验收合格），任一标准不符合约定，都将导致拒绝收房或延期交房的风险，而法律规定的强行性标准是不可能更改的，但约定标准可以更改。
    二、 商品房交付的程序。
    《商品房买卖合同》示范文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行：
    1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》
    2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。
    3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。
    如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；
    如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。
    4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。
    5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。
    6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
    7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。
    由于我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序，但由于开发商的强势地位，很多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的约定。比如，开发商以挂号信的方式寄出入住通知书，但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续，而实际上该日期却距离发出入伙通知书的日期很短，待买受人收到通知书时，往往时间很短，来不及准备相应材料去办理交接手续，从而导致买受人违约，开发商则以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比如，有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业管理费、管道煤气开通费，产权证办理费用甚至某些税费等等，对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定，防止因约定不明确而产生某些纠纷。