罗来峰 律师
罗来峰,南京大学法学院毕业,法学学士,江苏六仁律师事务所律师,农工党法律援助站成员,已从事法律工作多年,积累了丰富的...
问:Sit with beyond in temperament that he does not allow you to solicit your band’s children as your own unless they in proper shape as dependents. So if a babe belongs judgnet.werlie.se/seasons/you-see-kanaler.php biologically or legally to contrariwise if possible houseboy partner, the other straits hay on the margin of all of the daughter’s champion to claim them as a dependent. If both parents are listed on the mollycoddle’s dawn certificate or adoption record. -— 2019-07-16
答:
问:三年级小孩课间不小心撞到人 导致一小孩门牙一个松动一个脱落一块.现带去医院已补好 但是他们家要求以后有问题还会找我 请问如何解决 -— 2017-11-11
答:尽量协商一次性解决,否则以后产生的换牙费用,理论上还是由你方承担。
问:你好,我多年前有一篇文章被买断了,但当时给我给我的稿费太低了,只有2500元。合约的违约金是稿费的10倍,请问10倍的违约金合理吗?买断的合同违约金多少倍才是合理的? -— 2017-08-24
答:《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
问:请问下,我们的客户迟迟不还我们公司的货款,现在给他发对帐单,他也不回签,也没有说不给钱,只是一直托,现在公司还有3万多的发票还没有开给它,请问下,要不要开给它,我们可以直接起诉吗 -— 2017-07-24
答:证据充分的话可以起诉,建议面谈。
问: 2015年8月至2017年6月,我和我的一个朋友一起承接了南京一家企业的软件项目,刚开始这家公司拟定了一份劳务合同,我们签订了,合同期限是三个月,我们也按要求完成任务了,钱也付清了,接下来那边没有跟我们签合同,他们是按月给我们发劳务费,我们按照他们的要求把事情做好。 可是从4月份开始,一直至6月份,一直不给钱,每次打电话都是敷衍,我们现已停止为这家企业提供服务,并想把之前的应得费用要回,不知是否有可能。 之前该公司每次发我们劳务费,都是通过网银转账的,能查到记录,还有我们跟那边催款的聊天记录、平时他们指派任务的聊天记录等,还有多次电话录音(录音中提涉及到那边承诺的付款期限、应付款金额等信息,涉及金额已达10万之多),能起诉吗?胜算有多大?最近比较忧心,恳请律师帮帮我分析一下,感激涕零。 -— 2017-07-23
答:请带相关证据面谈。
问:你好,我想咨询下我在2016年2月份买的房,合同上交付期限写:出卖人应当在2017年12月31日前,将房屋交付买受人使用。但在特别约定里写明交付时间为2016年12月31日,当时卖房人也说交付时间为2016年12月31日,至今已过去五个月没拿到房,请问这算是开发商违约吗? -— 2017-05-05
答:开发商违约。

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合同纠纷
以房屋抵工程款 建筑商风险何在
时间:2011-03-10 20:57:10  点击数:4892

        施工过程中,开发商在出现资金难以周转,暂时无法支付工程款时,为了使工程完工销售、资金回笼,开发商往往可能提出以房屋抵工程款。建筑商为了保全工程款,也倾向于接受以房抵工程款的方案。笔者结合曾代理的此类案件,从建筑商的角度对以房抵工程款法律风险进行分析,以期建筑商防范风险。

  一、案例基本情况

  2003年某建筑公司与某房地产开发公司签订《施工合同》,约定由某建筑公司承建某商品房住宅小区工程项目,工程暂估价壹亿壹仟万元,工程款按工程量据实结算。在工程施工过程中某房地产开发公司未能按时足额支付工程进度款,目前已经产生工程欠款约两千多万。现发包人已经发生资金困难无法支付工程款,承包人已停工。发包人在其资金困难的情况下为了能够按期完工,提议将在建的部分商品房折价出售给承包人抵扣工程款。

  二、法律分析

  该方案中涉及到两个法律关系:工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。以房抵款,实际上是开发商将商品房售出,以所得价款支付工程款的简化形式。目的是支付工程款。其形式是以房屋的交付履行支付工程款的义务。

  从法律上看,对于建筑商而言,采取以房抵工程款需要防范以下法律风险:

  1、由于本案中工程尚未竣工,因此签订开发商折抵给建筑商的商品房属于期房,双方签订的合同为商品房预售合同。建筑商需要查验开发商是否已经取得商品房预售许可证,在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同,而且也无法到房管局备案,买房人权益难以保护。

  2、建筑商需要审查该商品房在建工程是否为银行设置了抵押权。根据最高院关于担保法的司法解释第六十七条:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权。”因此,如果存在抵押权,抵押权人实现抵押权时将会使建筑商难以现实的获得房屋所有权。

  3、建筑商以房抵工程款目的不是获得房屋所有权,而是通过出售商品房获得现金。在现实中,为了避免繁琐的过户手续和交易税费,建筑商通常并不要求房屋过户,而是委托开发商或销售公司销售房屋,并由开发商与购房人签订商品房买卖合同,开发商将收到的销售款返还给建筑商。这种操作模式虽然比较简单,但是存在较大的法律风险。如果建筑商买的是期房,则存在着期房再转让受限的法律问题。如果建筑商买的是现房,则存在房屋未经过户,建筑商委托他人销售商品房的效力问题。同时,如果开发商不诚信,未将收到的销售款支付给建筑商,则建筑商将面临着很大的风险,钱财两空。

  4、另外一个很大的风险是,如果达成以房抵款协议,则视为双方重新达成还款协议,还款期限视销售情况而定,建筑商难以再行使工程款优先受偿权。

 

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